Новые законы по  недвижимости в Черногории — 2025

1. Закон о легализации незаконных построек

Правительство Черногории утвердило законопроект “О легализации самовольных сооружений”, направленный на упорядочение хаотичной застройки и защиту территориальных ресурсов. Проект прошёл на 89-м заседании кабмина в июле 2025 года  

Основные положения:

• Подлежит регистрации в кадастре недвижимости в течение шести месяцев. После этого срока право регистрации теряется  
• Введены понятные критерии и условия легализации и чёткое разделение ответственности: муниципалитеты регистрируют постройки до 500 м²; более крупные или расположенные в охраняемых зонах — специальное государственное учреждение, Администрация по легализации  
• Продлены сроки легализации с двух до трёх лет, особенно для объектов в туристической сфере, например, отелей  
• Возможность рассрочки оплаты сборов до 30 лет, с 20 % скидкой при единовременной оплате  
• Для объектов на побережье предусмотрен специальный прибрежный сбор
• Ужесточены меры: если не была подана заявка на легализацию, она отклонена или не начата регистрация — возможно наложение административного предписания о сносе в течение трёх дней после уведомления .

Ожидается, что за счёт новых законов удастся собрать сотни миллионов евро — как от сборов, так и от налогов, которые будут направлены на инфраструктурное развитие  

В июне–августе 2025 года был принят закон, регулирующий деятельность риелторов и посредников на рынке недвижимости (Montenegrobusiness).

Ключевые нововведения:

• Обязательная лицензия и профессиональный экзамен для агентов.
• Создание реестра лицензированных агентств.
• Введение обязательного страхования профессиональной ответственности (мин. 20 000 € за случай, 60 000 € в год) (Montenegrobusiness).
• Обязательные договоры с клиентами: с деталями услуг, сроками, стоимостью (Montenegrobusiness).
• Серьёзные штрафы для работающих без лицензии — до 20 000 € (Montenegrobusiness).
• Срок для приведения в соответствие — 12 месяцев; полный запуск системы взаимодействия через электронный реестр agencий (Montenegrobusiness, amforaproperty.com).

Эти меры призваны повысить прозрачность, защитить потребителей и стабилизировать рынок недвижимости, особенно важный для иностранных инвесторов (Montenegrobusiness).

2. Налоговые изменения — стимулирование инвестиций

Налоговое законодательство также обновлено в 2025 году и влияет на рынок недвижимости .

Основные изменения:

• Годовой налог на недвижимость: от 0,25 % до 1 % от кадастровой стоимости; в туристических районах (например, отели) до 5,5 %. Муниципалитеты могут увеличивать ставки на 25–150 % .
• Налог при покупке недвижимости:
  • до 150 000 € — 3 %
  • 150 001–500 000 € — фикс 4500 € плюс 5 % сверх
  • выше 500 000 € — фикс 22 000 € плюс 6 % сверх .
• Туристический налог: 0,1–1 € в сутки с взрослого, дети до 12 и инвалиды освобождены .
• Несмотря на повышение ставок, рынок остаётся активным — спрос на недвижимость остаётся высоким, рост обусловлен интересом инвесторов и перспективой вступления в ЕС  

Итоги

Черногория в 2025 году активно регулирует рынок недвижимости: вводятся законы для узаконивания незаконных построек и повышения прозрачности сделок, возвращаются строгие требования на строительство, а также вводится новая налоговая политика. Эти меры должны упорядочить рынок, повысить доходность муниципалитетов и создать инвестиционно-привлекательную среду.